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La responsabilité du vendeur particulier concernant les travaux effectués par ses soins

Publié le : 19/01/2023 19 janvier janv. 01 2023
La rédaction

Dans le cadre d’une vente immobilière, le vendeur, non professionnel, qui a réalisé des travaux touchant à l’ouvrage pour lesquels il n’est pas en mesure de fournir l’attestation d’assurance responsabilité civile décennale d’un professionnel ou d’une entreprise, engage sa responsabilité personnelle.

Il peut s’agit de travaux en rapport avec l’ajout d’éléments de construction comme la construction d’une terrasse ou d’extension, de l’aménagement d’un grenier ou d’une cave, etc. 

Pour garantie l’acquéreur, le Code civil prévoit dans ce cas une présomption de responsabilité pour le vendeur particulier sur le fondement de la garantie décennale, contre tous les désordres qui viendraient compromettre la solidité de l’ouvrage, le rendre impropre à la destination qui en est attendue ou l’affecter dans l’un de ses éléments constitutifs ou un de ses éléments d’équipement indissociables. 

Principe d’ordre public, auquel il est impossible de déroger, l’article 1792-1 du Code civil, deuxièmement, dispose qu’est réputé constructeur de l’ouvrage « Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ».

Par conséquent, en tant que constructeur de l’ouvrage, le particulier ayant procédé lui-même à la réalisation de travaux est soumis au régime de responsabilité décennale de l’article 1792 du même Code, lequel prévoit que : « Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination », durant les dix années qui suivent l’achèvement des travaux. 

La conséquence directe de la recherche de responsabilité du vendeur particulier sera régulièrement le versement de dommages et intérêts à l’acquéreur qui subit les dommages. Dans certaines situations, le juge pourra prononcer la résolution judiciaire de la vente immobilière avec remboursement de la somme versée par l’acheteur. 

Ainsi, le particulier qui procède à la réalisation de travaux sur l’ouvrage existant à tout intérêt de souscrire, préalablement à la réalisation des travaux, à une assurance dommages ouvrage, à même de prendre en charge financièrement, la réparation des désordres de nature décennale. 

En outre, il lui est également vivement recommandé de s’assurer que les entreprises de construction, éventuellement mandatées pour la réalisation des ouvrages, sont bien couvertes au titre de la responsabilité décennale. 


Par ailleurs, pour les vices qui ne relèvent pas de la garantie décennale, le vendeur particulier assimilé à un vendeur professionnel peut également être poursuivi sur le fondement de la responsabilité de droit commun des vices cachés (article 1641 du Code civil), sans pouvoir prévoir évoquer le bénéfice d’une clause exonératoire de responsabilité prévue au contrat de vente (Cass. civ 3ème, 15 juin 2022, n°21-21.143). 

Les juridictions ont régulièrement tendance à considérer à ce sujet qu’en réalisant lui-même les travaux, le vendeur peut difficilement ignorer les vices qui découlent de cette réalisation, quand bien même il ne dispose pas de connaissances techniques particulières. La troisième Chambre civile de la Cour de cassation conclue d’ailleurs aux termes de l’arrêt rendu le 10 juillet 2013 que « doit être assimilé au vendeur professionnel tenu de connaître les vices de l'immeuble vendu le vendeur qui […] s'est comporté en qualité de maître d'œuvre »



 
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