Vous êtes ici :
  1. Accueil
  2. Travaux réalisés sans autorisation d’urbanisme : quels risques lors de la vente ?

Travaux réalisés sans autorisation d’urbanisme : quels risques lors de la vente ?

Publié le : 15/07/2026 15 juillet juil. 07 2026
La rédaction

Vous avez fait construire une véranda, transformé un garage en pièce habitable, créé une extension, installé une piscine ou modifié une façade sans avoir déposé la déclaration préalable ou obtenu le permis de construire requis ?

Au moment de vendre, ces travaux peuvent soulever plusieurs questions : faut-il en informer l’acquéreur ? La vente peut-elle être retardée ou compromise ? Le prix peut-il être négocié à la baisse ? Existe-t-il un risque de sanction, de remise en état, de démolition ou de recours après la vente ?

La vente d’un bien comportant des travaux réalisés sans autorisation n’est pas nécessairement impossible, mais l’irrégularité doit être identifiée, portée à la connaissance de l’acquéreur et, lorsque cela est possible, régularisée. L’intervention du notaire permet d’évaluer les risques et de sécuriser l’opération.
 

Vente et travaux réalisés sans autorisation : quelles pièces peuvent être demandées ?

Lors de l’ouverture du dossier de vente, le notaire peut demander plusieurs documents afin de vérifier la situation juridique du bien.

Il s’agit notamment des autorisations d’urbanisme obtenues, telles que les déclarations préalables et les décisions de non-opposition, les permis de construire, les déclarations attestant l’achèvement et la conformité des travaux, les éventuelles attestations de non-contestation de la conformité, ainsi que les plans, factures et attestations d’assurance relatifs aux travaux.

Lorsque des travaux ont été réalisés sans l’autorisation requise ou en méconnaissance de l’autorisation obtenue, le vendeur doit en informer l’acquéreur. Cette information est essentielle, car elle peut influencer le prix de vente, les conditions suspensives, le financement ou la décision d’acquérir.

Une dissimulation volontaire peut exposer le vendeur à des recours après la vente, notamment si l’acquéreur découvre que les travaux sont irréguliers, difficilement assurables ou non conformes aux règles d’urbanisme. Selon les circonstances, il pourrait demander des dommages et intérêts, une réduction du prix, voire l’annulation de la vente.

Le notaire, tenu d’un devoir d’information et de conseil, analyse la situation, explique les risques aux parties et peut recommander, lorsque cela est possible, une régularisation préalable ou l’insertion de clauses adaptées afin de sécuriser l’opération.

La régularisation des travaux avant la vente

Avant de vendre, il est généralement recommandé de rechercher une régularisation. Cette démarche consiste à déposer, après coup, une déclaration préalable ou une demande de permis portant sur les travaux déjà réalisés. L’administration examine alors le dossier au regard des règles d’urbanisme applicables lorsqu’elle statue.

La régularisation peut être accordée, assortie de prescriptions ou refusée si les travaux sont contraires au PLU, aux règles d’implantation, de hauteur, d’emprise au sol, de stationnement, d’aspect extérieur ou de destination du bien. Une autorisation de régularisation ne fait toutefois pas nécessairement disparaître l’infraction commise lors de la réalisation des travaux.

Lorsque la régularisation est impossible, la vente peut parfois être réalisée, mais elle doit être encadrée avec une vigilance particulière : information complète de l’acquéreur, clauses adaptées dans l’avant-contrat et l’acte de vente, analyse des conséquences sur le financement et l’assurance, et éventuelle négociation du prix.

Les risques : sanctions pénales, mesures administratives, recours civils et conséquences fiscales

Les risques liés à des travaux non autorisés sont multiples. Les différents délais applicables ne doivent pas être confondus.

Sur le plan pénal, l’infraction au Code de l’urbanisme est passible d’une amende comprise entre 1 200 € et 6 000 € par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable lorsque l’infraction porte sur une surface de plancher, ou jusqu’à 300 000 € dans les autres cas. En cas de récidive, une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à six mois peut également être prononcée. L’action publique se prescrit en principe par six ans à compter de l’achèvement des travaux, sous réserve des actes interruptifs de prescription.

Sur le plan administratif, lorsqu’une infraction a été constatée par procès-verbal, l’autorité compétente peut notamment prononcer une amende pouvant atteindre 30 000 €, mettre en demeure l’intéressé de régulariser ou de mettre les travaux en conformité et assortir cette mise en demeure d’une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour de retard, dans la limite totale de 100 000 €. La règle dite des dix ans ne constitue pas une régularisation automatique : elle limite, sous certaines conditions, la possibilité de refuser une nouvelle autorisation en raison de l’irrégularité initiale. Elle ne s’applique notamment pas lorsqu’aucun permis de construire n’a été obtenu alors qu’il était obligatoire.

Sur le plan civil, la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent peut agir pendant dix ans à compter de l’achèvement des travaux afin d’obtenir la mise en conformité ou la démolition. Pour les tiers, il n’existe pas de délai unique de cinq ans : le délai et les mesures susceptibles d’être demandées dépendent du fondement de l’action, notamment d’un préjudice personnel, d’un trouble anormal du voisinage, d’une règle de copropriété ou d’une autorisation ultérieurement annulée.

Sur le plan fiscal, des travaux ayant créé de la surface taxable, augmenté la surface habitable ou modifié la consistance ou l’affectation du bien peuvent entraîner un rappel de taxe d’aménagement, une révision de la valeur locative cadastrale et de la taxe foncière, ainsi que l’application d’intérêts de retard ou de majorations. La déclaration fiscale des surfaces ne remplace pas les autorisations d’urbanisme requises.

Attention : le changement de propriétaire ne régularise pas les travaux. L’acquéreur n’est pas pénalement responsable des travaux réalisés par le vendeur auxquels il n’a pas participé, mais il peut subir les conséquences attachées à la situation de l’immeuble : difficultés pour réaliser de nouveaux travaux, refus d’une autorisation ultérieure, obligation de régulariser, dépréciation du bien ou, dans les situations les plus graves, mise en conformité, remise en état ou démolition. Ces mesures ne sont toutefois ni automatiques ni applicables indistinctement à toute construction irrégulière.

En somme, le notaire, professionnel du droit immobilier :
  • Analyse la situation juridique du bien ;
  • Recueille les pièces relatives aux travaux, les autorisations et les documents d’urbanisme ;
  • Conseille le vendeur sur les démarches de régularisation envisageables ;
  • Informe les parties des risques identifiés et adapte les clauses de la vente afin d’assurer une information complète et transparente.
Partager sur
Publier cet article Partager sur LinkedIn Partager sur Facebook Envoyer par E-mail

Historique

Navigateur non pris en charge

Le navigateur Internet Explorer que vous utilisez actuellement ne permet pas d'afficher ce site web correctement.

Nous vous conseillons de télécharger et d'utiliser un navigateur plus récent et sûr tel que Google Chrome, Microsoft Edge, Mozilla Firefox, ou Safari (pour Mac) par exemple.
OK