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Label « gestion des copropriétés en difficulté » : ce que prévoit le décret du 9 janvier 2026

Publié le : 20/02/2026 20 février févr. 02 2026
La rédaction


Les procédures de mandat ad hoc et d’administration provisoire nécessitent des compétences transversales en droit immobilier, droit des entreprises en difficulté et gestion financière.
C’est pourquoi, associé à un contexte de fragilisations des administrations de nombreuses copropriétés, le décret du 9 janvier 2026 et son arrêté d’application ont institué un label « gestion des copropriétés en difficulté ».
Codifié dans le Code de commerce (articles D 811-69 et suivants et A 811-39 et suivants) ce dispositif vise à identifier des administrateurs judiciaires spécialement qualifiés pour intervenir dans les ensembles immobiliers les plus exposés.

 

Une reconnaissance officielle d’une spécialisation technique


Le label « gestion des copropriétés en difficulté » atteste d’une expertise avérée dans le traitement des copropriétés en difficulté, au sens de la loi du 10 juillet 1965.

Seuls peuvent y prétendre les administrateurs judiciaires inscrits avec la spécialité civile. La labellisation certifie :
 
  • Une expérience significative en qualité de mandataire ad hoc ou d’administrateur provisoire ;
  • Des moyens humains et financiers adaptés à ces missions complexes ;
  • L’utilisation d’outils numériques dédiés au suivi des procédures ;
  • Une organisation interne structurée pour le traitement de ces dossiers sensibles.

La liste des professionnels titulaires du label est rendue publique sur le site du Conseil national des administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires (CNAJMJ) et transmise aux premiers présidents (des cours d’appel) et procureurs généraux, notamment afin d’orienter les juridictions dans leurs désignations.

 

Une obligation de formation continue renforcée


L’obtention du label pose l’obligation d’une formation annuelle continue et spécifique, d’au moins 15 heures, portant sur des thématiques circonscrites, notamment : le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le régime de l’administration provisoire (article 29-1 de la loi de 1965), les plans d’apurement et la déclaration de créances, les pouvoirs et la rémunération de l’administrateur provisoire, etc.

Une formation dispensée par le CNAJMJ ou par un organisme agréé, y compris un établissement d’enseignement supérieur.

À défaut de respecter cette obligation de formation continue, le label peut être retiré.

 

Une procédure d’obtention encadrée par le Code de commerce


La demande de labellisation est adressée au garde des Sceaux, par voie postale recommandée ou par transmission électronique à la direction des affaires civiles et du sceau.
Le garde des Sceaux, ministre statue après avis du CNAJMJ, rendu dans un délai d’un mois.

Le candidat doit justifier de critères cumulatifs précis :
 
  • Détention de la spécialité civile ;
  • Nombre de missions exercées au cours des cinq dernières années, en précisant celles en cours ;
  • Formations suivies ou dispensées en matière de copropriété en difficulté ;
  • Effectifs mobilisés au sein de l’étude et niveau de qualification des collaborateurs ;
  • Logiciels et outils de pilotage des procédures ;
  • Tout élément démontrant la capacité organisationnelle de l’étude.
 

Les hypothèses de retrait du label


Outre le non-respect de l’obligation de formation continue, le label peut être retiré par décision du garde des Sceaux, après avis du président du CNAJMJ et recueil des observations du professionnel concerné, en cas de perte des conditions initiales d’obtention, de dysfonctionnements répétés ou de carence manifeste dans la gestion des dossiers.

La procédure peut être initiée par le président du CNAJMJ, le procureur général territorialement compétent ou le magistrat chargé des inspections. Ce mécanisme garantit un contrôle institutionnel permanent.

 

Enjeux pratiques pour les copropriétés et les syndicats


Pour les syndicats de copropriétaires confrontés à une situation de dégradation financière ou structurelle, la désignation d’un administrateur judiciaire labellisé offre la garantie d’un professionnel spécifiquement formé et expérimenté dans le redressement des copropriétés fragilisées.

Toutefois, la présence du label ne dispense pas d’une analyse préalable approfondie, notamment sur la nature des difficultés, l’articulation avec les créanciers, une éventuelle stratégie de redressement, ou encore la sécurisation des décisions collectives.

L’accompagnement en amont, notamment lors de la saisine du tribunal ou dans l’élaboration d’un plan d’apurement, demeure déterminant. Une étude notariale peut utilement intervenir pour conseiller sur les cessions de lots dans un contexte d’administration provisoire, et analyser les incidences patrimoniales pour les copropriétaires.
 
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