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Les dispositifs anti-abus en matière de fiscalité immobilière

Publié le : 05/01/2026 05 janvier janv. 01 2026
La rédaction

L’encadrement des opérations immobilières s’est progressivement renforcé, dans un souci de contenir les stratégies d’optimisation jugées excessives et de préserver l’équité fiscale. Les dispositifs anti-abus appliqués à la fiscalité immobilière forment aujourd’hui un ensemble structuré de mécanismes destinés à contrer les montages artificiels, les transferts opaques de propriété ou encore les requalifications patrimoniales opportunistes.

 

L’abus de droit fiscal : pilier central de la lutte anti-abus


L’article L 64 du Livre des procédures fiscales fixe les contours de l’abus de droit fiscal et permet à l’administration d’écarter un acte juridique lorsque :
 
  • Il est fictif ;
  • Ou lorsqu’il est inspiré par un but exclusivement fiscal, par une application littérale des textes contraire à l’intention du législateur.

Ce dispositif se distingue du mécanisme prévu à l’article L 64 A du LPF, qui vise quant à lui les montages à objectif principalement fiscal et obéit à un seuil d’appréciation différent.

En immobilier, ce dispositif s’applique notamment lorsque le contribuable met en place une opération dépourvue de justification économique autre que fiscale, appréciée au regard de l’ensemble des circonstances de fait.
 
  • Exemple : Un investisseur envisage de céder seulement l’usufruit d’un immeuble pour réduire la base imposable, dans un contexte où l’opération ne s’inscrit dans aucune logique économique, financière ou patrimoniale identifiable pour les parties concernées.

Étant précisé précisé que les cessions d’usufruit ne sont pas, par nature, constitutives d’un abus de droit et peuvent parfaitement répondre à des objectifs légitimes (financement, transmission, structuration patrimoniale), l’analyse reposant sur la cohérence globale de l’opération.

La jurisprudence du Conseil d’État a, concernant ce mécanisme, une approche pratique, et analyse avant tout l’intention réelle des personnes impliquées et la cohérence globale de l’opération pour déterminer s’il y a un abus de droit.

Par ailleurs, la procédure de rescrit prévue à l’article L 64 B du Livre des procédures fiscales) permet aux contribuables de solliciter l’avis préalable de l’administration sur un montage projeté. Ce mécanisme constitue un outil de sécurisation juridique utile, sans pour autant constituer une garantie absolue contre toute remise en cause ultérieure.

 

La clause anti-abus générale (GAAR) issue du droit européen


La directive ATAD (UE) 2016/1164 impose à tous les États membres une règle générale anti-abus, destinée à lutter contre les dispositifs de planification fiscale agressive, principalement en matière d’impôt sur les sociétés et dans un contexte transfrontière.

En France, cette mesure est régie par l’article 205 A du CGI. Selon cette règle, l’administration peut écarter un montage lorsque :
 
  • Il est dépourvu de substance économique ;
  • Et que son objectif principal est d’obtenir un avantage fiscal contraire à l’esprit de la loi.
 
  • Exemple : Une société française crée une filiale dans un autre État membre uniquement pour y loger un immeuble, sans salariés ni activité réelle, afin de bénéficier d’une imposition plus faible. Faute de substance économique, l’administration pourrait alors écarter le montage, considérant que son objectif principal est fiscal.

Si ce dispositif n’est pas propre à la fiscalité immobilière, il peut néanmoins trouver à s’appliquer à des montages immobiliers dès lors qu’ils s’inscrivent dans une structuration internationale relevant de l’impôt sur les sociétés.

 

Les dispositifs sectoriels anti-abus propres à l’immobilier


Plusieurs mécanismes spécifiques complètent le cadre général :

La lutte contre les abus dans la taxation des plus-values immobilières

Les articles 150 U et suivants du CGI pour les particuliers et articles 39 duodecies et suivants pour les professionnels, fixent les régimes d’imposition applicables aux plus-values immobilières.

Les requalifications (vente dissimulée, activité spéculative, portage immobilier artificiel) résultent en pratique d’une analyse globale menée par l’administration, fondée sur la qualification de l’activité, la doctrine administrative et la jurisprudence, au-delà de la seule application de ces textes.


Les anti-abus relatifs aux sociétés immobilières

Les sociétés à prépondérance immobilière (SPI) sont soumises à des obligations renforcées, notamment en matière de transparence et de détermination de la valeur vénale des titres.

En matière d’IFI, l’encadrement des dettes déductibles, notamment intragroupe, est principalement prévu à l’article 974 du CGI et aux textes qui y sont liés, afin d’éviter toute minoration artificielle de la base taxable.

En outre, la limitation de la déductibilité des charges financières (articles 212 et 212 bis du CGI) limite toute utilisation excessive de l’endettement dans les structures immobilières afin d’éroder la base imposable.


Le contrôle des dispositifs incitatifs

Les régimes d’incitation à l’investissement locatif (Pinel, Denormandie, Malraux) sont également surveillés, afin notamment d’empêcher les surévaluations de prix, les engagements locatifs fictifs ou les montages de façade.

 

Les outils procéduraux et sanctions applicables


L’administration fiscale dispose d’un arsenal de mesures permettant d’assurer l’effectivité de ces dispositifs.

Elle peut notamment procéder à une taxation d’office en cas de manœuvres frauduleuses (article L66 LPF), engager une procédure de rectification contradictoire assortie d’intérêts de retard ou réévaluer la base taxable sur la valeur réelle de l’immeuble concerné.

Les pénalités applicables en cas d’abus de droit peuvent atteindre 80 % dans les situations les plus graves, notamment en présence de manœuvres frauduleuses caractérisées. Ce taux n’est toutefois pas automatique et dépend de la qualification retenue par l’administration et des circonstances propres à chaque dossier.
 
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