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Dispositif Jeanbrun issu de la loi de finances pour 2026 : une bonne stratégie d’investissement ?

Dispositif Jeanbrun issu de la loi de finances pour 2026 : une bonne stratégie d’investissement ?

Publié le : 23/04/2026 23 avril avr. 04 2026
La rédaction

La loi de finances pour 2026 a créé un nouveau mécanisme fiscal : le statut fiscal du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun ou « Relance logement ». Ce dispositif permet, sous conditions, de pratiquer un amortissement déductible des revenus fonciers.

Présenté comme une réponse aux tensions du marché locatif et à la volonté d’orienter le parc immobilier vers des logements plus performants énergétiquement, cet avantage fiscal intrigue autant qu’il interroge.

Faut-il y voir une véritable opportunité patrimoniale ou un dispositif à manier avec précaution ? L’analyse mérite d’être approfondie.

 

Quelles conditions faut-il remplir pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ?


Avant d’envisager les implications fiscales, l’application du dispositif nécessite la réunion d’un certain nombre de conditions.

Pour le neuf, l’acquisition doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 ; en cas de construction, la demande de permis de construire doit être déposée dans cette même période.

S’agissant des logements neufs, le bien doit être situé en France dans un bâtiment d’habitation collectif et être loué nu à usage de résidence principale, sous plafonds de loyers et de ressources du locataire.

Entrent également dans le champ du mécanisme les logements anciens acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, dès lors qu’ils font — ou ont fait — l’objet soit de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, soit de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. Le logement doit en outre satisfaire aux critères d’une réhabilitation lourde, notamment en atteignant une classe énergétique A ou B.

Enfin, le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu, à usage de résidence principale, pendant au moins neuf ans, dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou des travaux, ou l’acquisition si elle est postérieure.
 

Quel est l’intérêt fiscal du dispositif Jeanbrun ?


Concrètement, le mécanisme repose sur un amortissement fiscal des revenus fonciers. Le propriétaire bailleur peut déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers imposables, ce qui permet de réduire significativement la base taxable. L’amortissement est prévu pour une période minimale de neuf ans.

Toutefois, seuls 80 % du prix d’acquisition sont pris en compte, et l’amortissement est plafonné à 8 000 € par an, avec des majorations possibles selon l’orientation sociale du bien.

Les taux d’amortissement varient selon la nature du logement et le niveau de loyer pratiqué.

S’agissant des logements neufs, le taux d’amortissement annuel est fixé en fonction de plafonds de loyer :
  • 5,5 % en cas de loyer très social ;
  • 4,5 % en cas de loyer social ;
  • 3,5 % en cas de loyer intermédiaire.

Pour les logements anciens, l’amortissement annuel s’élève à :
  • 4 % en cas de loyer très social ;
  • 3,5 % en cas de loyer social ;
  • 3 % en cas de loyer intermédiaire.

A noter : les loyers dits « intermédiaires » font référence aux dispositions de l’ancien dispositif Pinel et les loyers « sociaux ou très sociaux » au dispositif Loc’Avantages.

S’ajoutent aux amortissements les déductions habituelles du régime réel : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, taxe foncière, frais de gestion…
 

Une stratégie patrimoniale pertinente… selon les situations et les objectifs !


Si le dispositif Jeanbrun présente des atouts, son intérêt dépend étroitement du profil de l’investisseur. Il s’adresse prioritairement aux contribuables fortement fiscalisés, pour lesquels la réduction des revenus fonciers imposables constitue un levier efficace d’optimisation.

Cependant, une analyse approfondie s’impose. En effet, les amortissements pratiqués viennent diminuer la valeur d’acquisition du bien retenue pour le calcul de la plus-value en cas de revente. Autrement dit, l’avantage fiscal obtenu pendant la phase de détention peut se traduire par une taxation accrue lors de la cession. Ce mécanisme, souvent sous-estimé, doit être intégré dans toute projection à long terme.

De plus, il impose un cadre plus rigide, notamment en matière de loyers et de durée d’engagement, et son avantage est en pratique encadré par un plafond annuel de déduction de 8 000 €, porté à 10 000 € ou 12 000 € selon l’orientation sociale des locations.

Dans ce contexte, le notaire apparaît comme un véritable conseiller patrimonial. Il peut évaluer la pertinence du dispositif au regard de la situation fiscale du client, de ses objectifs et de la structure globale de son patrimoine. Le notaire a également un devoir de conseil à long terme, il peut mettre en garde sur les conséquences en cas de vente et proposer une simulation de l’impôt sur la plus-value.
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