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Acquisition d’un bien immobilier par des concubins : quelles précautions prendre ?

Acquisition d’un bien immobilier par des concubins : quelles précautions prendre ?

Publié le : 19/08/2026 19 août août 08 2026
La rédaction

L’achat d’un bien immobilier à deux, sans être marié, suppose une vigilance particulière compte tenu du fait que le concubinage est une union de fait, définie par l’article 515-8 du Code civil comme une vie commune stable et continue, mais qui ne crée pas un régime patrimonial comparable au mariage.

Chaque concubin demeure juridiquement autonome, et lorsqu’un logement est acquis en commun, l’acte notarié devient donc l’instrument central de sécurisation, en ce qu’il précise la propriété de chacun, anticipe les difficultés de séparation, encadre le financement et limite les conflits en cas de décès ou de revente.

 

L’indivision : le cadre le plus fréquent


Dans la majorité des acquisitions, les concubins acquièrent le bien sous le régime de l’indivision, de sorte que chacun devient propriétaire d’une quote-part du bien (50/50, 60/40, 70/30, etc.).

Une répartition qui doit correspondre, autant que possible, à la contribution réelle de chacun : apport personnel, emprunt, travaux financés, frais d’acquisition.

Un achat à parts égales peut sembler simple, mais il devient délicat si l’un finance davantage que l’autre. En cas de séparation, celui qui a payé plus que sa quote-part peut souhaiter obtenir une compensation, à condition d’être en mesure de la démontrer (relevés bancaires, origine des fonds, remboursements d’emprunt, etc.).

Si deux concubins achètent une maison à 50/50 et que l’un apporte 80 000 euros et l’autre 10 000 euros, puis qu’ils remboursent ensemble le prêt, et si l’acte ne mentionne aucune précision, la propriété reste en principe répartie par moitié.
 

Précaution n°1 : Prévoir une convention d’indivision


L’article 815 du Code civil pose le principe fondamental selon lequel nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Par conséquent, chaque indivisaire peut provoquer le partage, sauf sursis légal, judiciaire ou conventionnel.

La convention d’indivision, rédigée par acte notarié et portant sur un bien immobilier, permet d’organiser la gestion du logement, en prévoyant notamment les modalités d’occupation, la répartition des charges, le remboursement des travaux, les conditions de vente ou encore un droit de priorité au profit de l’un des concubins.

À titre d’exemple, un couple qui achète un appartement avec un enfant commun peut conclure une convention précisant qu’en cas de séparation, celui qui conserve provisoirement la résidence principale supporte certaines charges d’usage, tandis que les dépenses structurelles restent réparties selon les droits de propriété.

 

Précaution n°2 : Anticiper la séparation


L’achat immobilier par des concubins doit intégrer l’hypothèse d’une rupture.

Lors de la survenance d’un tel évènement, le bien peut être vendu, attribué à l’un moyennant le rachat de la part de l’autre, ou conservé temporairement en indivision, et à défaut d’accord, le partage judiciaire peut devenir long et coûteux.

Par conséquent, il est essentiel de prévoir, dès l’acquisition, une méthode d’évaluation du bien, les modalités de remboursement du prêt, le traitement des travaux et les conditions de sortie de l’indivision.
 

Précaution n°3 : Protéger le survivant en cas de décès


Le concubin survivant ne bénéficie pas du statut et de la protection accordés à un héritier légal, contrairement au mariage. 

Sans disposition spécifique, la part du défunt revient à ses héritiers, notamment ses enfants ou, à défaut, sa famille, de sorte que le concubin survivant peut se retrouver en indivision avec des tiers, et être parfois contraint de quitter le logement ou de racheter une quote-part dans l’urgence.

Lorsque deux concubins achètent par exemple leur résidence principale à parts égales et que l’un décède sans testament, ses enfants héritent de sa moitié. Le concubin survivant conserve sa propre moitié, mais ne devient pas propriétaire de l’autre.

Pour pallier cette situation, plusieurs outils peuvent être étudiés avec le notaire : testament, assurance emprunteur adaptée, clause de rachat prioritaire, acquisition croisée en usufruit et nue-propriété dans certains montages, ou encore réflexion sur le PACS lorsque la situation s’y prête. Étant précisé que chaque solution a des conséquences civiles et fiscales distinctes.
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