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Acheter à deux sans être mariés : quelles précautions juridiques ?

Publié le : 22/04/2025 22 avril avr. 04 2025
La rédaction

Acheter un bien immobilier en couple sans être mariés est devenu une situation courante. Pourtant, vivre en concubinage ou être liés par un PACS n’offre pas les mêmes garanties juridiques que le mariage. Dès lors, il est essentiel de bien anticiper les conséquences juridiques en cas de séparation, de décès ou de changement de situation.

Acheter ensemble sans être mariés : quel cadre juridique ?

Lorsqu’un couple non marié achète un bien immobilier – qu’il s’agisse de partenaires de PACS ou de concubins – il est soumis, par défaut, au régime de l’indivision. Cela signifie que chacun devient propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière, sauf indication contraire dans l’acte d’achat (articles 815 et suivants du Code civil).
En l’absence de précisions, la propriété est présumée partagée à parts égales, même si l’un des deux a financé une part plus importante. Cela peut entraîner des situations complexes en cas de séparation ou de décès.

Quelles solutions pour sécuriser l’achat ?

Deux dispositifs principaux permettent de sécuriser un achat immobilier en dehors du mariage :
  1. Préciser les apports de chacun dans l’acte d’achat
Il est possible (et recommandé) de mentionner clairement dans l’acte notarié les parts de propriété correspondant à la contribution de chacun, notamment lorsqu’un apport provient d’un héritage ou d’une donation personnelle. Cela permet d’éviter toute ambiguïté si les chemins se séparent.
  1. Signer une convention d’indivision
Ce contrat permet d’encadrer la gestion du bien commun : entretien, remboursement du prêt, modalités de vente, rachat des parts, etc. Il peut également prévoir une durée minimale pendant laquelle aucun des deux ne peut imposer la vente du bien (article 1873-1 du Code civil). C’est un outil souple, mais très utile pour prévenir les conflits.

Que se passe-t-il en cas de séparation ?

En cas de rupture, le bien indivis ne peut être vendu qu’avec l’accord des deux parties. Si les ex-partenaires s’entendent, ils peuvent décider librement des modalités de vente et de répartition du produit de la vente ou du remboursement du prêt.
En revanche, en cas de désaccord, l’un des deux peut demander au juge le partage du bien, car nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision. Le juge pourra alors ordonner la vente du bien.
Si l’un souhaite conserver le bien, il peut racheter la part de l’autre, sur la base d’un accord ou, à défaut, d’une évaluation réalisée par un expert.

Et en cas de décès : comment protéger le survivant ?

Au décès de l’un des partenaires, sa part du bien entre dans sa succession. Le partenaire survivant, s’il n’est ni marié ni bénéficiaire d’un testament, ne dispose d’aucun droit automatique sur cette part.
Pour éviter cette situation, plusieurs solutions existent :
  • Rédiger un testament : il permet de transmettre sa quote-part au partenaire survivant, dans la limite de la part disponible (quotité disponible), c’est-à-dire sans léser les héritiers réservataires.
  • Insérer une clause de tontine dans l’acte d’achat : également appelée clause d’accroissement, elle prévoit que le survivant sera réputé seul propriétaire du bien depuis l’origine. C’est une solution forte, mais peu flexible et sujette à certaines contraintes fiscales.
  • Souscrire une assurance-vie : le capital versé au partenaire désigné comme bénéficiaire ne fait pas partie de la succession. Il peut ainsi servir à racheter la part du défunt et à conserver le bien.
 

En résumé

Acheter à deux sans être mariés n’est pas sans risques juridiques. Mais avec un minimum de précautions – acte notarié précis, convention d’indivision, testament ou assurance-vie – il est tout à fait possible d’acheter en toute sécurité et de protéger son partenaire. Avant tout achat, un conseil chez un notaire reste vivement recommandé.
 
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