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Copropriété : le règlement s'applique à tous, la tolérance d'infractions similaires commises par d'autres copropriétaires ne constitue pas un moyen de défense

Publié le : 08/03/2023 08 mars mars 03 2023
La rédaction

L’occupation à des fins privatives des parties communes d’un immeuble en copropriété contraire au règlement de copropriété établi, peut être de nature à faire naître un trouble manifestement illicite dont le syndicat des copropriétaires, ou les autres copropriétaires, peuvent en demander la cessation par saisine du juge. 

Afin de caractériser la présence d’un tel trouble, le juge qui constate la violation du règlement de copropriété peut-il rejeter la demande, au motif qu’une tolérance est accordée à d’autres copropriétaires concernant le non-respect de ces mêmes règles ? La Cour de cassation a répondu à la négative dans un arrêt du 18 janvier dernier. 


Dans l’affaire qui a été portée devant la Haute juridiction, un syndicat de copropriétaires demandait à une des habitantes de l’immeuble, de retirer divers objets déposés sur leur terrain et de cesser son activité de fabrication d’achards.

Le litige est porté devant une Cour d’appel, laquelle considère que l’activité exercée par la copropriétaire ne constitue pas un trouble manifestement illicite, tout en relevant que le règlement de copropriété prévoyait son interdiction, puisque l’usage des parties privatives était destiné à titre principal à l’habitation et que seul l’exercice d’une profession libérale était autorisé. 
Le fondement de la décision du la juridiction du fond était le suivant : puisque deux autres copropriétaires exerçaient dans l’immeuble des activités également non autorisées par le règlement, il était démontré que les copropriétaires s’accommodaient d’une lecture souple de celui-ci, de sorte que l’activité de fabrication d’achards ne peut être tenue pour manifestement illicite.

Cette décision est sanctionnée par la Cour de cassation qui reproche à la Cour d’appel de ne pas avoir tiré les conséquences légales de ses propres constatations, étant donné qu’en vertu de l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ». 

Par conséquent, les règles établies par le règlement de copropriété s’appliquent à l’ensemble des copropriétaires, et le laxisme à l’égard de certains en infraction à cette réglementation ne saurait justifier la tolérance du non-respect des règles édictées, pour un autre copropriétaire. 

L’élément fondamental relatif au constat d’entrave aux règles du règlement de copropriété reste par conséquent la caractérisation d’un trouble manifestement illicite, et le constat de la violation d’une règle édictée par le règlement de copropriété, va de pair avec l’existence d’un trouble. 


Référence de l’arrêt : Cass. civ 3ème 18 janvier 2023, n°21-23.119
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